如果不是這么多年房?jī)r(jià)一輪高過(guò)一輪上漲,除了自住外,相信不可能有那么多人涌向購(gòu)房市場(chǎng),房子作為金融屬性在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中不斷顯現(xiàn)?,F(xiàn)在購(gòu)房投資,就跟理財(cái)一樣,不過(guò)就是兩個(gè)希望:一是希望房產(chǎn)能夠保值,最好能夠跑贏通脹;二是希望能夠獲得一定的租金收益,為家庭帶來(lái)現(xiàn)金流。
房?jī)r(jià)漲到今天,除土豪外,大多數(shù)老百姓購(gòu)房確實(shí)不容易,購(gòu)買一套房,需要用盡畢生積蓄,而且還要按揭二、三十年的房貸。所以,老百姓在購(gòu)房過(guò)程中都特別謹(jǐn)慎,要看城市,要看地段,還要房子的品質(zhì)質(zhì)量,總希望買到性價(jià)比最高的房子,這房子以后不管是用來(lái)養(yǎng)老,還是留給子女財(cái)產(chǎn),都是一件值得重視的大事?,F(xiàn)在問(wèn)題就來(lái)了,房?jī)r(jià)如此高,一部分人都無(wú)力購(gòu)房了,未來(lái)房?jī)r(jià)到底是漲還是跌?
先來(lái)看看當(dāng)前的房?jī)r(jià)到底合理不?
事實(shí)上,除短期政策外,決定房?jī)r(jià)的高低的就兩條關(guān)鍵因素:一是供需,二是貨幣。房子是用來(lái)住的,如果房子缺乏居住屬性,相信大多數(shù)房產(chǎn)投資者也不可能購(gòu)買多余的房子放在手里,否則他們把房子轉(zhuǎn)賣給誰(shuí)?一般來(lái)說(shuō),接盤者主要還是剛需購(gòu)房人,這就決定了住房需求是按照人口來(lái)定。
目前我們的戶籍城市化率是43%,而常住人口城市化率59%,如果以初級(jí)發(fā)達(dá)國(guó)家的70%城市化水平算,我們還有27%的增長(zhǎng)空間,但考慮到我們部分常住人口或者農(nóng)村人口已經(jīng)在城市里購(gòu)房,如果按照一半折算,那么還有13.5%的空間,加之考慮到下半程城市化率會(huì)放緩,數(shù)據(jù)上會(huì)低于此前年均1%的城市化速度,估算達(dá)到70%城市化水平大概還需要15年左右時(shí)間,這是說(shuō)的購(gòu)房需求端。
還有1個(gè)數(shù)據(jù),目前我們住房年竣工量大概是10億平米上下,按100平米一套算,每年大概新增供應(yīng)1000萬(wàn)套。與近年年均1400-1500萬(wàn)新增城市人口來(lái)比較,住房供應(yīng)顯然是不能滿足新進(jìn)城市人口需求,當(dāng)然這里還不包括城市居民本身的改善需求。當(dāng)然,這里是說(shuō)的總量,城市之間人口流入和住房供應(yīng)數(shù)據(jù)差異,也導(dǎo)致了各城房?jī)r(jià)漲幅大小不一。
另外,關(guān)于貨幣因素,可以舉個(gè)例子說(shuō)明:過(guò)去一件5分錢的商品,當(dāng)時(shí)一套房子總價(jià)2萬(wàn)元,經(jīng)過(guò)30年發(fā)展,同樣商品的價(jià)格變?yōu)?元,而房子總價(jià)變?yōu)?00萬(wàn)。那么,你覺(jué)得是商品價(jià)格低了,還是房?jī)r(jià)高了呢?事實(shí)上,兩者無(wú)所謂高低,只是同比例放大了100倍而已。這就是房?jī)r(jià)與貨幣之間的秘密關(guān)系。
未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎?
房?jī)r(jià)上漲了這么久、這么多,讓不少人產(chǎn)生一個(gè)大疑問(wèn):房子也是商品,不可能只漲不跌,那么房?jī)r(jià)什么時(shí)候下跌呢?筆者認(rèn)為,正如上面分析的一樣,房?jī)r(jià)當(dāng)然也有跌的時(shí)候,此前也有跌的年份不是?但很快又漲上來(lái)了,未來(lái)還會(huì)跌嗎?我認(rèn)為會(huì)跌,不過(guò)還是會(huì)漲上去,至于什么時(shí)候真正漲不動(dòng),個(gè)人認(rèn)為,那起碼也是完成初級(jí)發(fā)達(dá)國(guó)家時(shí),那以后就不漲了嗎?也未必,只要有貨幣超發(fā)這個(gè)因素,沒(méi)有理由其他商品價(jià)格漲,同在池子里的房子不漲?即使美國(guó)超過(guò)80%的城市化率,房?jī)r(jià)不也還在漲嗎?
到2025年時(shí),目前市價(jià)“100萬(wàn)房產(chǎn)”值多少錢?專家分析讓購(gòu)房者覺(jué)醒
基于上面的邏輯分析,長(zhǎng)期房?jī)r(jià)肯定是上漲的,中間由于國(guó)內(nèi)外綜合因素,會(huì)有所反復(fù),但都不影響房?jī)r(jià)方向。如果以2025年為時(shí)間節(jié)點(diǎn)的話,目前市價(jià)100萬(wàn)房產(chǎn)到那時(shí)能值多少錢呢?主要3個(gè)方面:
一是預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2008年到2018年間,全國(guó)商品住房年均房?jī)r(jià)漲幅在8.5%左右,隨著城市化速度放緩,住房需求稍微有所下降,加之貨幣供應(yīng)速度從此前年均兩位數(shù)增幅,到2017年和2018年降至8%,那么作為影響房?jī)r(jià)因素的貨幣供應(yīng)增速也會(huì)有所下降,預(yù)計(jì)到2025年時(shí),M2可能降至7%上下,那么預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)年化增幅也會(huì)有所下降至7-7.5%,所以,到2025年時(shí),全國(guó)房?jī)r(jià)平均增幅較當(dāng)前在45%-50%之間。
二是城市分化,房?jī)r(jià)漲幅因城而異。這波房?jī)r(jià)上漲,因全國(guó)樓市戰(zhàn)略去庫(kù)存政策支持起了重要作用,特別是棚改貨幣化安置政策,直接增加了當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求。隨著棚改貨幣化政策逐步退出,那些主要依靠政策支撐的城市房?jī)r(jià)不可能持續(xù)保持高增長(zhǎng),部分滯漲,或小漲是大概率。此消彼長(zhǎng),而那些人口凈流入城市、小學(xué)生人口數(shù)凈增加的城市,房?jī)r(jià)會(huì)處于領(lǐng)跑地位,到2025年時(shí),房?jī)r(jià)還是可能翻番。
三是房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。時(shí)針指到2025年,房產(chǎn)稅經(jīng)過(guò)多番準(zhǔn)備,相關(guān)的征收制度性規(guī)范應(yīng)已完備,有可能在部分熱點(diǎn)城市進(jìn)行推廣試點(diǎn)。但在開(kāi)征初期,應(yīng)是“低稅率、輕覆蓋”,以減少增收阻力,從這個(gè)角度看,對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限。加之如果稅率過(guò)低的話,還可能因房東將成本轉(zhuǎn)移到租房者身上而助力房?jī)r(jià)。當(dāng)然,從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,征收房產(chǎn)稅從來(lái)也不是為降房?jī)r(jià)而來(lái),不然,誰(shuí)還會(huì)買房,稅從哪里來(lái)呢?
(編輯:紅研)
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