5月5日，鄭永彬在13名報(bào)名者中脫穎而出，阿里拍賣平臺(tái)上拍得了“深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)上李朗村私宅房產(chǎn)”，成交價(jià)為20343447.34元。

該房產(chǎn)建筑面積為1406.63平方米，算下來(lái)單價(jià)并不高，只要1.44萬(wàn)元/平方米，但是這處房產(chǎn)的性質(zhì)比較特殊，是村民自建私宅，普通人口中的小產(chǎn)權(quán)房。

這處小產(chǎn)權(quán)2002年建成，建在一處公廁之上，村集體稱該房產(chǎn)私占集體土地，不過(guò)種種隱患，也沒讓買房人有所顧忌。

隱患

家住深圳市福田區(qū)國(guó)城花園的吳子凡，借了香港居民楊岸明一筆款，這屬于民間借貸，后來(lái)吳子凡還不起錢，2014年，深圳福田區(qū)法院以調(diào)解書的形式，要求吳子明償付552萬(wàn)元，被執(zhí)行人一直沒有還錢。

福田區(qū)法院查封了吳子凡名下位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)上李朗村私宅房產(chǎn)，2019年開始強(qiáng)制執(zhí)行，并最終有了5月5日的拍賣。

拍賣信息顯示，該住宅為村民住宅登記，土地所有權(quán)來(lái)源為集體所有，屬于私人建房，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私宅若干規(guī)定》處理結(jié)果進(jìn)行登記，未經(jīng)檢驗(yàn)、消防驗(yàn)收。也就是說(shuō)該處房產(chǎn)是歷史遺留違法私宅。

上李朗村位于龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)，由于住宅密集，規(guī)劃較差，是深圳房?jī)r(jià)價(jià)格洼地，近年來(lái)深圳大力推進(jìn)舊改，住宅價(jià)格持續(xù)上漲，讓村中住宅也變得前景誘人，一旦和開發(fā)商談攏舊改，就可實(shí)現(xiàn)身價(jià)騰飛。該處房產(chǎn)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證證號(hào)，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為790萬(wàn)元，折合5618元/平米。起拍價(jià)也是790萬(wàn)元，最終成交價(jià)格漲了157%。

在該房產(chǎn)拍賣信息公示后，該私宅所在地的深圳市上李朗村股份合作公司向福田區(qū)人民法院反饋，公開拍賣的上李朗村私宅，前身為村中公廁，共有兩層，約100平米，使用的是村集體土地。業(yè)主在沒有和上李朗村公司協(xié)商一致的情況下，就拆毀村公廁，2002年建成該建筑物。

上李朗村認(rèn)為，這部分私宅產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議，福田區(qū)法院在沒有履行告知公眾產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議前提下公開拍賣，容易造成產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議更加復(fù)雜化。

不過(guò)上李朗村股份公司沒有阻止拍賣，拍賣還是如期完成。

除了被拆毀的公廁占地存在糾紛，上李朗村股份公司還稱，私宅建筑占地面積約220平方米，超出原村公廁面積約120平方米，超出部分為村集體土地，超出用地部分未向上李朗村公司繳納補(bǔ)償費(fèi)用，或者返還實(shí)際建筑物。

上李朗村稱將保留對(duì)該私宅建筑超面積部分返還或補(bǔ)償?shù)淖匪鳈?quán)利。

私宅拍賣

證券時(shí)報(bào)·e公司記者致電上李朗村，負(fù)責(zé)接洽的凌女士稱，在該村建私宅的吳子凡并不是本村村民，至于吳子凡為何扒掉公廁建了住宅，并占了集體土地，并有了產(chǎn)權(quán)證，她稱這是歷史遺留問題，具體情況并不清楚，村里正在商議怎么捍衛(wèi)自己的利益。

一般而言，村集體土地只能分給本村使用，也有一些村外人買地建房并最終被承認(rèn)的案例，但這種情況一般都要去的村集體或關(guān)鍵人物同意，像上李朗村所述，村外人在沒有協(xié)商一致的情況下拆毀公廁并占用村集體土地建起一棟樓的情況非常罕見，畢竟房子建在村中，村集體很有維護(hù)自己權(quán)利的優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私宅若干規(guī)定》第九條規(guī)定，占用集體所有土地興建的違法私房在補(bǔ)辦征地手續(xù)時(shí)，必須與村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂征地協(xié)議。

福田區(qū)法院負(fù)責(zé)接洽的法官并沒有解釋為何在有糾紛的情況下，拍賣還繼續(xù)舉行。記者詢問村集體上的私宅是否可以拍賣，對(duì)方稱深圳寶安、龍崗區(qū)法院已有多次私宅拍賣。

記者的確查詢到有村集體土地上的私人住宅被拍賣，有拍賣公告提示，拍賣成交后，拍賣標(biāo)的不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，只能在不動(dòng)產(chǎn)登記中心做司法裁定過(guò)戶備注。

廣東不少地方規(guī)定，村集體上建的私人住宅只能由本村人競(jìng)得，而且要符合一戶一宅原則，就是一戶人家不能超過(guò)一處住宅。不過(guò)在深圳拍賣公告中并沒有相關(guān)規(guī)定。

法院拍賣一般會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)全部列出，以撇清責(zé)任。比如上李朗村私宅拍賣列出，過(guò)戶應(yīng)當(dāng)以買受人符合房產(chǎn)限購(gòu)政策為前提。如買受人不符合限購(gòu)政策導(dǎo)致不能過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)，由買受人自行承擔(dān)。

涉及違法、違章部分，由買受人自行接受行政主管部門依照有關(guān)行政法規(guī)的處理。

這些是一般商品房拍賣公告也會(huì)列出的常規(guī)條款，法院會(huì)習(xí)慣性的將所有糾紛隱患列出，并一一撇清責(zé)任，要求報(bào)名人自己去核實(shí)，遇到糾紛自行解決。盡管法院才是最有便利條件將責(zé)權(quán)利厘清的機(jī)構(gòu)。

（編輯：鳴嫡）