“房子是用來住的”抓住了調(diào)控“命門”

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這是巨大的政策變化信號，有望標(biāo)志著我國的住房發(fā)展真正進入理性發(fā)展時代。

文｜國家行政學(xué)院決策咨詢部副主任、研究員、博導(dǎo) 王小廣

今年的中央經(jīng)濟工作會議，將“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”納入到繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的四項任務(wù)之一，并明確提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。這是巨大的政策變化信號，標(biāo)志著我國住房發(fā)展有望真正進入理性發(fā)展時代。

過去的房地產(chǎn)調(diào)控之所以難見成效，或與調(diào)控的預(yù)期結(jié)果相反，主要原因就是沒有明確房地產(chǎn)發(fā)展的長期定位，混淆了住房的投資屬性與消費屬性。

中外研究和實踐表明，住房盡管既有消費屬性，也有投資屬性，但主要功能是用于居住，不是用于投資。

“房子是用來住的，不是用來炒的?！边@話非常通俗，但卻是一條真理、一條鐵律。違背了真理、鐵律，必定會有惡果。特別是住房這樣重要的民生產(chǎn)品，如果定位出現(xiàn)偏差、嚴(yán)重偏離正確的發(fā)展方向，一定會導(dǎo)致各種問題、矛盾和風(fēng)險，由此形成的房地產(chǎn)泡沫化、經(jīng)濟泡沫化將會對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生巨大的破壞作用。

投資投機需求是無限的

我國房地產(chǎn)發(fā)展一直存在不健康、不理性的因素。此前一輪房地產(chǎn)政策的調(diào)整也演化為一線、二線城市房地產(chǎn)銷售量再次出現(xiàn)暴增，并伴隨房價暴漲。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，商品房銷售面積和銷售額分別增長24.3%和37.5%，其中住宅增長還要高些，分別增長24.5%和39.3%。這一漲幅遠超過了2013年的快速增長，僅低于2009年暴漲。

首先，這與政策的預(yù)期目標(biāo)相背離。這一輪房地產(chǎn)政策的調(diào)整，主要是想消化三線、四線城市的過量庫存，結(jié)果卻是一線、二線城市房地產(chǎn)量價齊升，一些一線城市房價暴漲40%以上。這與去庫存、解決房地產(chǎn)發(fā)展問題的初衷相違背。

我們的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在一線、二線城市購房多是有房人，買了二套又買第三套，買了10套又買第11套，明顯是投資投機性購買。

投資性需求的特點就是房價越漲越買，而剛需的特點是對價格相對不敏感。這些巨額的成交量多是投資性需求，還有一些是年青人恐慌性需求的釋放。

當(dāng)存在較大的當(dāng)期銷售庫存時，如果賣給無房者，就是消化庫存。但如果是賣給有房者，特別是賣給多套住房者，只是發(fā)生庫存的轉(zhuǎn)移，并不減少庫存。這時由房地產(chǎn)商的庫存轉(zhuǎn)為投資者的庫存。

其次，資金更多向房地產(chǎn)集中，不僅加劇了房地產(chǎn)過熱程度和潛在的金融風(fēng)險，而且嚴(yán)重影響了實體經(jīng)濟發(fā)展。

資金過度向房地產(chǎn)流動，必然導(dǎo)致實體經(jīng)濟資金不足。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年1-11月累計，固定資產(chǎn)投資到位資金總額為548462億元，同比僅增長5.4%，凈增資金28317億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資實際到位資金為129484億元，增長15.0%，新增資金17922億元，占全部投資到位凈增資金的63.3%，即投資到位新增資金中的一半多流向了房地產(chǎn)。

一些商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)也顯示，2016年的新增貸款中用于房地產(chǎn)的高達90%以上。資金流的嚴(yán)重偏移，對實體經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的“擠出效應(yīng)”，應(yīng)引導(dǎo)高度重視。

三是不利于“雙創(chuàng)”政策和創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略的實施。房地產(chǎn)過熱影響最大的是創(chuàng)業(yè)熱情高漲的年輕人。房價過高既加劇他們的住房負(fù)擔(dān)，又影響了他們的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新激情，使許多人滋生浮躁、投機心理，不利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動有序開展。我們認(rèn)為，這次部分一線、二線房地產(chǎn)行業(yè)的意外暴漲可能對明后年的經(jīng)濟增長產(chǎn)生新的壓力，導(dǎo)致經(jīng)濟再次下行。

房地產(chǎn)調(diào)控之所以再一次陷入困境，再一次與預(yù)期相反，根本原因就是住房的定位問題沒有解決。試想，如果為了滿足人們的投資需求，再多的土地供應(yīng)、再多的住房供給，都是無法滿足的。因為投資投機需求是無限的，但居住需求是有限的。

必須長期堅定抑制投資投機需求

沒有一個國家是靠房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)泡沫來實現(xiàn)現(xiàn)代化的，依賴房地產(chǎn)過熱發(fā)展經(jīng)濟就是一劑“毒藥”，就是新的“發(fā)展鴉片”，到頭來會出大事，會把以前好的成果全喪失掉。

住房的消費應(yīng)占多大比例、投資應(yīng)占多大比例，可能是一個難以回答的問題。但我的研究表明，投資屬性不能超過10%，消費屬性要保持在90%以上。

住房的消費與投資之間的關(guān)系，就像就業(yè)與失業(yè)的關(guān)系，失業(yè)率達到多少會造成經(jīng)濟系統(tǒng)不穩(wěn)定、產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟風(fēng)險或重大危機？

歷史上最嚴(yán)重的失業(yè)率是美國的大蕭條，失業(yè)率達到25%，這是失業(yè)率的極限。有人會說，在25%的失業(yè)率下，不是還有75%勞動力在就業(yè)，不是“大多數(shù)”都是好的嗎，系統(tǒng)怎么就崩潰了呢？

這就是因為壞因素的作用。壞因素的作用總是特別強，它能抵消無數(shù)好因素的影響。

通常經(jīng)濟正常運行的失業(yè)率在5－6%，超過6%就會不穩(wěn)定，超過10%就會發(fā)生大的不穩(wěn)定，達到15%就會釀成災(zāi)難。

住房的投資投機需求對住房穩(wěn)定健康發(fā)展也一樣，超過了10%就會出現(xiàn)泡沫，產(chǎn)生不穩(wěn)定性和風(fēng)險。據(jù)我本人研究，多年來我國的住房投資投機需求占比多數(shù)地區(qū)超過30%，一線和二線則多在50%以上。投資投機過多推高了房價。

房地產(chǎn)的基本政策是必須長期堅定抑制投資投機需求，保障住房的消費需求。在住房立法上也必須明確規(guī)定國家只鼓勵一戶一套住房政策。

定位對了，調(diào)控就有了依據(jù)，調(diào)控政策就能“有的放矢”，房地產(chǎn)泡沫就能被抑制。未來如何調(diào)控？我提出以下幾條建議：

一要為真正落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，必須設(shè)計相關(guān)的金融、稅收政策，堅定不懈的抑制住房投機性需求。對二套以上住房的購買政策不能時而過緊、時而又過松，對此有必要進行清理、規(guī)范。同時，加強對房地產(chǎn)信貸總閘門的控制。

二是各級政府要積極引導(dǎo)房價增長預(yù)期。在房地產(chǎn)調(diào)控上，一些地方政府存在“順周期”傾向，特別是對一些利益集團借機炒作、“火上燒油”視而不見。對此，要加強信息引導(dǎo)和對違規(guī)違法行為的懲治力度，合理引導(dǎo)預(yù)期。

三是加快房地產(chǎn)稅改革，建立房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

（編輯：馬芳）