數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，住戶部門的中長期貸款增加了4.6萬億元，說到底，現(xiàn)在一套房子都要好幾十萬、幾百萬，沒有幾個(gè)人是不貸款的。當(dāng)然，相比沒買房之前，從某種意義上講，能貸款買房也是一件幸福的事，因?yàn)橛辛藢儆谧约旱募遥瑩碛辛俗约旱墓潭ㄙY產(chǎn)。
不過，雖然每月定時(shí)還房貸已經(jīng)成為了我們生活的一個(gè)重要組成部分，但隨著大家收入的不斷積累，就會(huì)產(chǎn)生一種想法：能否提前還一部分，畢竟錢放在那里容易貶值，此外，也想減輕一下還貸壓力，體驗(yàn)一下無債一身輕的感覺。特別是在LPR新規(guī)實(shí)施以后，符合轉(zhuǎn)換條件的有房貸一族已經(jīng)完成選擇轉(zhuǎn)換，具體生效時(shí)間為2021年1月1日，即是說，此時(shí)的月供也會(huì)跟隨調(diào)整。這個(gè)時(shí)候，不少人就擔(dān)心另一個(gè)問題，新規(guī)下，提前還房貸會(huì)“變天”嗎？專家認(rèn)為，盡量不要超過“這個(gè)時(shí)間”。
首先說等額本金。等額本金設(shè)計(jì)的特點(diǎn)是，每月還款總額不一樣，每月還款的金額為：（本金/還款月數(shù)）+（本金-累計(jì)已還本金）×月利率。因此，可以看出，每個(gè)月的還款本金是等額的，但由于本金不斷減少，其利息也相應(yīng)減少，所以每月還款額呈現(xiàn)前高后低的狀態(tài)。
說白了，大部分利息都在放在前面，后面本金少，利息也相應(yīng)減少，根據(jù)測算，在還款周期前三分之一時(shí)間里，利息占大半部分，如果有提前還款打算，應(yīng)在這個(gè)時(shí)間之前還，比如貸30年，應(yīng)該在前10年還，越早利息成本越少，超過三分之一周期，其實(shí)就沒多大提前還款的必要了。
其次說等額本息。這類還款方式，應(yīng)該是大多數(shù)購房者選擇的，不是因?yàn)樗鼊澦?，而是比較適合前期經(jīng)濟(jì)條件不是很優(yōu)越的情況，而且每個(gè)月固定的還款總額，有利于家庭經(jīng)濟(jì)規(guī)劃。但是，需要說明的是，等額本息的計(jì)息設(shè)計(jì)與等額本金有所不同，在每個(gè)月還款中，利息方面呈現(xiàn)前高后低，而本金則是前低后高。比如說，同樣是5000元月供，在第一期里，利息占3800元，本金占1200元，而在最后一期里，利息只占幾十元，而本金則有4900多元。
所以，根據(jù)月供本息的構(gòu)成情況可以測算出，以30年房貸周期為例，有70%的利息集中在前15年里，而后15年只占30%的利息，同時(shí)按照貨幣貶值趨勢，把剩余那30%利息年化到15年周期里，相當(dāng)于銀行借給你本金中的大部分，在15年時(shí)間只給30%的利息，提前還反而是不劃算了。所以，提前還貸盡量趕在前15年，即還款總周期的前二分之一時(shí)間。
再則，在選擇提前還貸時(shí)，到底是選擇“縮短還款期限”，還是“減少月還款額度”呢？
依據(jù)房貸計(jì)息規(guī)則，根據(jù)貸款金額占據(jù)銀行時(shí)間成本來核算的，不同的時(shí)間貸款期限所對(duì)應(yīng)的利率檔次差別很大，貸款時(shí)間越短越有可能歸入低利率檔次。
不難發(fā)現(xiàn)，若算經(jīng)濟(jì)賬的話，選擇縮短還款期限方式，更有概率被劃入到較低利率的檔，從這個(gè)角度看，選擇縮短還款期限更劃算。當(dāng)然，在這里還要啰嗦一句，前面所說的法則均是在閑錢無去處的情況下，如果你是投資高手，投資收益明顯能超過房貸利率且相對(duì)安全，那就沒有必要著急提前還貸。
最后還有一個(gè)小知識(shí)點(diǎn)，按照大多數(shù)銀行規(guī)定，提前還款滿一年可免除違約金，所以，如果有提前還款打算，最好在還房貸滿一年之后實(shí)施。對(duì)此，你了解了嗎？
（編輯：月兒）
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