溫州住房土地使用權(quán)到期國土部:自動續(xù)期不收費

23日上午從國土資源部獲悉，針對少數(shù)住房土地使用權(quán)到期問題，國土部提出了過渡性解決辦法:居民不需要提出申請，將自動續(xù)期;續(xù)期也不收費;此類房屋交易時，將正常辦理相關(guān)手續(xù)。對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然本次采取了續(xù)期未收費的辦法，但到期后補繳一定象征性補償完成續(xù)期，仍是未來主要趨勢。

主要針對溫州房屋產(chǎn)權(quán)到期事件

國土部昨日上午發(fā)布《妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題辦法》，明確表示，針對居民住房的國有建設(shè)用地使用權(quán)到期問題，在地方相關(guān)"法律安排"明確之前，將采取"兩不一正常"的過渡性辦法處理。

具體而言，房屋所有人不需要提出續(xù)期申請，市縣國土資源主管部門辦理續(xù)期也不收取費用。同時，此類房屋在發(fā)生交易時，也將正常辦理房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記手續(xù)。涉及"土地使用期限"的，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原始日期和到期日期，并注明"根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》(國土資廳函(2016)1712號)辦理相關(guān)手續(xù)。"

南都記者了解到，上述辦法的出臺，主要是針對溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件。浙江溫州主城區(qū)橫河北新村、水心、上陡門等社區(qū)，部分居民房屋的20年期限土地使用證從去年開始陸續(xù)到期。溫州市主城區(qū)20年期限土地使用證到2017年底到期有600多宗，而到2019年底到期的將有1700多宗。續(xù)期或?qū)捶慨a(chǎn)價格三分之一繳費，從而引發(fā)軒然大波。

對此，國土部昨日也表示，上述"兩不一正常"的處理方式僅為過渡性辦法，主要考慮是便民、利民，在相關(guān)法律安排出臺前，將由地方政府根據(jù)本地實際，先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題，維護群眾利益，解決行政管理部門在房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記等工作中遇到的難題。

國土資源部副部長王廣華表示，之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現(xiàn)的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性;另一方面，相關(guān)法律安排尚未出臺，地方行政管理部門先按特辦法操作，待相關(guān)法律安排出臺后再與之做好銜接，就是"兩不一正常"一定不能給下一步相關(guān)部門作出法律安排不一致或者設(shè)置障礙。

處理辦法彌補了法律"空當"

不到一個月前的11月27日，我國首次以中央名義出臺產(chǎn)權(quán)保護的頂層設(shè)計《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》，但其中并未明確說明房屋產(chǎn)權(quán)或土地使用權(quán)到期后是否收費等問題，只是提出將"研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排"。而國土部昨日發(fā)布的處理辦法，正是彌補了法律出臺前的空當。

那么，未來涉及普遍的大量70年住宅土地使用權(quán)期間屆滿的續(xù)期問題又該如何處理?對此，國土部表示，將繼續(xù)加強調(diào)查研究，在相關(guān)工作中積極建言獻策。

過渡辦法是"定心丸"

"溫州的過渡性辦法是免費，這是因為相關(guān)法律安排尚未出臺，但未來相關(guān)法律安排出臺后，過渡性政策勢必要銜接到正式辦法"，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長顧云昌在接受南都記者采訪時表示，盡管溫州"兩不一正常"的過渡性辦法并不能等同于房屋70年土地使用權(quán)到期后處置辦法，但是仍然向市場、民眾傳遞了一個積極信號。

過渡辦法是政府繼續(xù)給民眾吃"定心丸"。顧云昌表示，在房地產(chǎn)市場特別是二手房市場交易中，非常重視樓齡以及使用期限到期等因素，過渡性辦法給出了先例，這將形成良好穩(wěn)定的市場預(yù)期。某種程度上說，甚至可以視為利好房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

"主要是為了穩(wěn)定市場預(yù)期，防范近期部分房屋交易因此類事件而受干擾，體現(xiàn)的是相關(guān)政府機構(gòu)的便民管理導(dǎo)向，也使得近期各類購房者的顧慮減少。"易居智庫研究院研究總監(jiān)嚴躍進亦對南都記者稱。

在嚴躍進看來，此類土地使用年限為20年是帶有歷史屬性的，是當時歷史遺留下來的一些問題。另外也說明土地市場當時的各地規(guī)定并不統(tǒng)一，后續(xù)要利用不動產(chǎn)登記制度推進等政策環(huán)境實現(xiàn)此類做法的統(tǒng)一，進而能夠有一個較好的口徑。

業(yè)內(nèi)人士:應(yīng)補繳象征性補償再續(xù)

盡管溫州住宅用地使用權(quán)到期續(xù)期對房地產(chǎn)市場來說是一個利好，有利于保護居民的私有財產(chǎn)。但不少市場人士均表示，其他住宅土地是否也能夠無償?shù)狡诶m(xù)期并不明確。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對南都記者表示，到期補繳一定出納金差價或土地增值的差價等象征性補償，從而完成續(xù)期，可能是市場走向的一個趨勢。

"整體看，正常年限的土地，也就是50-70年年限的土地，未來繳納一定的費用續(xù)期是趨勢，所以這種繳納是按照稅費形式還是續(xù)期形式會影響未來房地產(chǎn)市場的走勢。"中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，比較合理的續(xù)期方式應(yīng)該是自動續(xù)期，但有一定的土地出讓金或稅費的補充，不可能無償續(xù)期。

"補充的費用應(yīng)該不會太高"，張大偉也表示，續(xù)期之后還需要面臨其他問題的配套，例如地上建筑物的拆改等。

1988年《憲法》修改之后，我國開始正式實行國有土地有償有期限使用制度，其中居住用地出讓最高年限為70年，工業(yè)用地與綜合用地的產(chǎn)權(quán)年限為50年，商業(yè)是40年，工業(yè)是30年。至今，大部分居住用地、商住用地仍約有20-40年到期。由此來看，相關(guān)政策并不急著出臺。

嚴躍進認為，關(guān)于繳納多少比例的土地出讓金，以及在什么情況下繳納這些問題，目前還在立法層面，同時也是一個不斷論證和否定的過程。這個過程估計至少需要3年以上的時間，相關(guān)政策制定不求快，但要求科學(xué)論證對相關(guān)權(quán)利人的影響關(guān)系。后續(xù)此類問題解決以后，相關(guān)的補充內(nèi)容也會積極加入。

"從這些做法看，此前是各地根據(jù)實際情況來制定的，本身也沒有太多的問題，尤其是一些房價上漲過快的城市，補地價的做法更容易被接受。"嚴躍進稱。

1988年《憲法》修改之后，我國開始正式實行國有土地有償有期限使用制度，其中居住用地出讓最高年限為70年，工業(yè)用地與綜合用地的產(chǎn)權(quán)年限為50年，商業(yè)是40年，工業(yè)是30年。實踐中，由于部分居住用地出讓年限較短，目前出現(xiàn)了出讓年限已經(jīng)屆滿或者即將屆滿的情況。然而，一些地方因為特殊政策和歷史遺留問題，還是存在居住用地產(chǎn)權(quán)低于70年的情況，溫州的20年產(chǎn)權(quán)的房子，更是其中的極端情況。

1980年開始建設(shè)的國商大廈是全國第一棟商用寫字樓，土地使用權(quán)只有20年，到2001年12月31日截止。

2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，對這一"歷史遺留問題"作了詳細規(guī)定，補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準地價的35%，補交地價一次性交付，到期不辦理續(xù)期或申請未獲準，則原有土地使用權(quán)消滅，其土地使用權(quán)無償收回。

2016年4月，有媒體爆出溫州出現(xiàn)20年住宅用地使用權(quán)年限到期，居民要花幾十萬元"延期"的新聞，引發(fā)網(wǎng)友吐槽，溫州市國土局在第一時間回應(yīng):"收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期"是對信息的誤讀。這一爭議主要是由于相關(guān)法律空白導(dǎo)致的:我國物權(quán)法規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動續(xù)期，但"自動續(xù)期"該如何續(xù)，尚未有實施細則出臺，導(dǎo)致溫州市國土局無法可依、無章可循，也無法為這些居民辦理相關(guān)續(xù)期手續(xù)。

政策與觀點

房屋所有人不需要提出續(xù)期申請，市縣國土資源主管部門辦理續(xù)期也不收取費用。同時，此類房屋在發(fā)生交易時，也將正常辦理房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記手續(xù)。

---國土部《妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題辦法》

之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現(xiàn)的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性;另一方面，相關(guān)法律安排尚未出臺，地方行政管理部門先按此辦法操作，待相關(guān)法律安排出臺后再與之做好銜接，就是"兩不一正常"一定不能給下一步相關(guān)部門作出法律安排不一致或者設(shè)置障礙。

--- 國土資源部副部長王廣華表示

過渡辦法是政府繼續(xù)給民眾吃"定心丸"。

--- 中國房地產(chǎn)協(xié)會會長顧云昌

整體看，正常年限的土地，也就是50-70年年限的土地，未來繳納一定的費用續(xù)期是趨勢，所以這種繳納是按照稅費形式還是續(xù)期形式會影響未來房地產(chǎn)市場的走勢。

--- 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

                （編輯：宇強）