多地推出“以舊換新”購(gòu)房政策，將對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影響？

 中新網(wǎng)10月26日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)換手機(jī)、換汽車，不少人可能已經(jīng)習(xí)慣通過(guò)平臺(tái)以舊換新的操作。但如果是換房，也有途徑實(shí)現(xiàn)“買新賣舊一條龍”嗎？

 近期，為了釋放新房購(gòu)買力、提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，不少城市嘗試推出“以舊換新”購(gòu)房政策。有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的聯(lián)手，能否真的讓“換新”無(wú)后顧之憂？

 多地加入鼓勵(lì)“換新購(gòu)”行列

 買房對(duì)于個(gè)人和家庭來(lái)說(shuō)無(wú)疑都是件大事。若是想置換新房，手頭資金卻不充足，則又會(huì)多一層顧慮：若等著舊房子先賣掉，心儀的新房已售出怎么辦？

 已有多地針對(duì)這一環(huán)節(jié)展開(kāi)探索。10月20日，據(jù)“寧波住建”公眾號(hào)消息，由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)，寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的住房“換新購(gòu)”活動(dòng)正式啟動(dòng)，首批34個(gè)樓盤加入“買新賣舊”。

 寧波此次推出的所謂“換新購(gòu)”服務(wù)，指的是購(gòu)房者出售二手住房、換購(gòu)新建商品住房。主要分為三個(gè)步驟：一是簽署協(xié)議，明確房源；二是鎖定房源，優(yōu)先售賣；三是根據(jù)成交與否，履行合同。

 可以看出，“換新購(gòu)”服務(wù)和購(gòu)房者自行房屋置換的差別，主要在于有相關(guān)機(jī)構(gòu)參與和推動(dòng)這一流程。對(duì)于不少人擔(dān)心的原房源賣不出去的問(wèn)題，寧波此次明確：在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)(倡議期限為30至90天內(nèi)，具體以協(xié)議約定為準(zhǔn))，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)“優(yōu)先賣”服務(wù)，幫客戶通過(guò)線上流量?jī)A斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣加速二手住房銷售。

 寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，推出“換新購(gòu)”服務(wù)模式，支持“以小換大”、“買新賣舊”，旨在更好發(fā)揮一二手房市場(chǎng)梯度消費(fèi)和聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，加快房產(chǎn)置換效率，更好地滿足市民改善住房的需求。同時(shí)，也切實(shí)減輕市民購(gòu)房負(fù)擔(dān)、享受更多實(shí)惠，提升市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

 此外，據(jù)江蘇省連云港市住建局官網(wǎng)10月17日消息，連云港在《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》中提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為參與“換新購(gòu)”的購(gòu)房者提供專屬房源和優(yōu)惠方案。

 同時(shí)，連云港也更進(jìn)一步，提出探索“賣舊換新”新方式，對(duì)已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，允許繳納保障性住房易地建設(shè)費(fèi)，由國(guó)企平臺(tái)限期收購(gòu)“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無(wú)后顧之憂。

 各地對(duì)“以舊換新”的推進(jìn)也各有特點(diǎn)。浙江省海寧市日前發(fā)布房產(chǎn)新政，其中提到鼓勵(lì)房產(chǎn)“以舊換新”，2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵(lì)房企購(gòu)買意向購(gòu)房人的存量房，對(duì)房企購(gòu)買存量房的，給予企業(yè)總購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼。

 能否大范圍推廣？

 如此看來(lái)，目前各地推出的“以舊換新”主要有兩種情況：一是購(gòu)房者繳納定金鎖定新房后，中介掛牌舊房并在一定期限出售，賣出則合同生效，反之則退還定金；二是購(gòu)房者通過(guò)補(bǔ)差價(jià)購(gòu)得新房，房企或其他第三方出手收購(gòu)舊房。

 “‘以舊換新’不是新的政策，這兩年各地都有創(chuàng)新，它不是簡(jiǎn)單的中介幫忙賣二手房和買新房?！?易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，一個(gè)重要區(qū)別就是舊房的出售是有兜底機(jī)制的，這就使得換房的確定性增加了，對(duì)于房企加快去庫(kù)存和改善型住房消費(fèi)需求釋放等都有積極的作用。

 “有了‘換新購(gòu)’的動(dòng)作，尤其是對(duì)于有改善需求的購(gòu)房群體，可以激活新盤的銷售。再加上近期落地的首付比例降低等措施，有助于改善需求的樓盤去庫(kù)存?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，但這一流程也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，比如購(gòu)房者買了新盤，但是舊房子沒(méi)有賣出去，想要退定金或者退房，往往流程上比較復(fù)雜。

 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有徐州、淄博、南京、濟(jì)南、寧波等至少10城推出了“以舊換新”活動(dòng)，徐州、南通、海寧等城市還提供了官方換房補(bǔ)貼。此前9月初，山東省淄博市發(fā)起的“以舊換新”省心購(gòu)房活動(dòng)，全市首批12家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議，便在當(dāng)時(shí)引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。

 淄博市一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)小霜(化名)對(duì)記者回憶了當(dāng)時(shí)政策出臺(tái)時(shí)的情況：“當(dāng)時(shí)淄博新房和二手房的成交都比較低迷，政策剛出臺(tái)的前幾天咨詢的人非常多，基本都是有改善需求的客戶群體?！?

 但對(duì)于政策的后續(xù)，小霜認(rèn)為水花并不大，這也和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況有關(guān)。“淄博樓市還是比較飽和，新盤的量很大，而且新房、二手房之間的價(jià)格差并不大，可能加一點(diǎn)錢就能買到新房，為什么還要買二手的呢？換房的業(yè)主肯定都希望舊房賣得高一點(diǎn)、新房?jī)r(jià)格低一點(diǎn)，這就導(dǎo)致盡管有兜底機(jī)制，但在以新?lián)Q舊的鏈條中，舊房源出手的難度很大?！?

 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，“以舊換新”這一樓市新舉措的推進(jìn)過(guò)程中，關(guān)于舊房的價(jià)值評(píng)估顯得尤為重要。考慮到二手房交易周期長(zhǎng)，為了盡快出售房產(chǎn)，業(yè)主可能需要在價(jià)格方面做出一定讓步。

 “在當(dāng)下很多三四線城市新房去化難的背景下，房企有著很強(qiáng)的參與熱情，誰(shuí)搶到了這波置換需求，誰(shuí)就更容易在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下取得先機(jī)?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，但要注意的是，如果購(gòu)房者提前鎖定了房源，這一房源將不能在市場(chǎng)上另行出售，若是后續(xù)舊房賣出不順利，無(wú)形中也會(huì)拉長(zhǎng)新房去化周期。

 在推出“以舊換新”等政策的同時(shí)，不同城市也針對(duì)二手房交易時(shí)間長(zhǎng)、成本高等問(wèn)題，采取了更多的配套措施，比如近期上海延長(zhǎng)“老房子”公積金貸款年限、多地取消或松動(dòng)二手房交易指導(dǎo)價(jià)等，以促進(jìn)一二手房流通，實(shí)現(xiàn)更好的預(yù)期。(完)