老舊小區(qū)改造 讓城市更宜居（金臺(tái)視線·關(guān)注城市更新·宜居篇）

黨的二十屆三中全會(huì)《決定》提出“建立可持續(xù)的城市更新模式”。當(dāng)前，我國(guó)不少城市尤其是特大城市已步入存量發(fā)展階段，城市更新成為城市建設(shè)改造的主要模式，通過維護(hù)、整建、拆除、完善公共資源等方式，對(duì)城市空間資源重新調(diào)整配置，使之更好滿足人們的需求，更好適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際。在城市更新中，各地探索出不少新經(jīng)驗(yàn)，也遇到了困難和挑戰(zhàn)?！白x者來信”版推出“關(guān)注城市更新”系列報(bào)道，總結(jié)近年來城市更新中的經(jīng)驗(yàn)，為建設(shè)宜居、韌性、綠色、人文、智慧城市提供借鑒。

——編  者

編輯同志：

一個(gè)多月前，筆者所在社區(qū)實(shí)施老舊小區(qū)改造工程。不用交費(fèi)，就能改善居住條件和居住環(huán)境，老百姓都覺得是一件貼民心、解民憂的好事。

我住的那棟樓，一個(gè)月前就搭起架子準(zhǔn)備做樓頂防水，計(jì)劃10天完成。不料因下雨天多等原因，一個(gè)多月過去了，仍未完工。居民進(jìn)出樓門都得格外小心。去年給樓體加保溫層，樓房周邊挖開的管溝遲遲沒有修復(fù)，陰雨天時(shí)特別影響居民出行。

筆者認(rèn)為，天氣當(dāng)然不是人能決定的，但施工可以盡量選擇在雨水少、晴天多的春秋兩季。其次，在老百姓日常生活的場(chǎng)地上開工，施工單位要盡可能集中人力物力，盡快完成，不留尾巴。而且，應(yīng)該把噪聲較大的工程盡量安排在非午休、非周末時(shí)段，做到少擾民、不擾民，這樣群眾感受和體驗(yàn)會(huì)更好。實(shí)施改造工程應(yīng)該以人為本，多站在群眾角度換位思考，這樣才能得到更多群眾的認(rèn)可。

山東青島市  房勝林

打造宜居城市，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造提升是重中之重。2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)城市更新，提出“加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升”。截至2023年年底，我國(guó)累計(jì)改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超過25萬個(gè)，這項(xiàng)民生工程被越來越多的老百姓認(rèn)可。

與此同時(shí)，本報(bào)也接到山東青島市房勝林等讀者反映老舊小區(qū)改造中出現(xiàn)的一些問題，如施工質(zhì)量不夠高、項(xiàng)目選擇重表輕里、后續(xù)維護(hù)不足等。為此，本報(bào)記者分赴湖北、山東、遼寧、湖南等地調(diào)查采訪，訪問專家學(xué)者、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，為把民生好事辦好提出建議。

施工擾民、工程質(zhì)量差、改造重表輕里，是居民反映較多的問題

山西忻州市一名網(wǎng)友今年3月在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”投訴，小區(qū)暖氣分戶改造時(shí)，施工人員在樓板打孔，打了一個(gè)不合適，只好在旁邊又打一個(gè)。當(dāng)?shù)亟值擂k事處回復(fù)說，開孔位置最初以墻為坐標(biāo)設(shè)定，不料各樓層墻體厚度不一，導(dǎo)致位置偏斜，只好重新開孔。

老舊小區(qū)建成年代較早，普遍存在失養(yǎng)失修失管等問題，改造工程涉及內(nèi)容雜、范圍廣。如果施工前期調(diào)查不夠、方案設(shè)計(jì)不細(xì)致，施工過程中未做好溝通和統(tǒng)籌，就會(huì)影響改造效果和居民感受。

除了質(zhì)量問題，施工過程擾民也是投訴熱點(diǎn)之一。有居民反映，小區(qū)改造時(shí)，施工隊(duì)為柵欄噴漆前沒通知車主挪車，導(dǎo)致不少車輛沾上油漆；有的施工隊(duì)做樓頂防水時(shí)遇到下雨，沒采取應(yīng)急措施，導(dǎo)致頂樓住戶家中大面積漏雨、停電；有的沒預(yù)警突然停電很久，導(dǎo)致冰箱內(nèi)食材變質(zhì)……凡此種種，給居民生活造成困擾。

還有居民質(zhì)疑小區(qū)改造項(xiàng)目重表輕里。湖北武漢市某小區(qū)的健身廣場(chǎng)，一位老先生抱怨：小區(qū)改造“看起來漂漂亮亮，但實(shí)際上漏水很嚴(yán)重”。這個(gè)小區(qū)2021年改造完成后面目一新，但當(dāng)時(shí)并未改造戶內(nèi)上下水管。近兩年幾乎每年都有一兩次自來水爆管導(dǎo)致停水維修。

很多老舊小區(qū)改造時(shí)只更換樓外的主供水管道，即使一些小區(qū)后來應(yīng)居民要求更換了部分戶內(nèi)上下水管道，仍存在銜接不佳的問題。黑龍江哈爾濱市讀者劉先生說，小區(qū)目前又來更換上下水管了。“前兩年來換過一次。我家是一樓，入戶工人沒找著地下主管位置，就不想換我家和主管之間那段。”留段銹管，還會(huì)漏水，他不同意，當(dāng)時(shí)就沒換成。

“過去幾十年城市發(fā)展比較快，有的地方考慮不盡周全。比如把壽命較短的管線直接埋在壽命較長(zhǎng)的水泥中，導(dǎo)致老舊水電管線維修更換難?！鼻迦A大學(xué)建筑學(xué)院副教授黃鶴說，多層住宅建筑也常因管線問題導(dǎo)致鄰里不和。

通過建筑師負(fù)責(zé)制、責(zé)任規(guī)劃師制等新管理模式，提升改造品質(zhì)

“涉及千家萬戶，工作千頭萬緒。”一名住建部門負(fù)責(zé)人這樣形容老舊小區(qū)改造工程。湖北武漢市東亭社區(qū)黨委書記王學(xué)麗告訴記者，他們社區(qū)2021年改造期間，每天找來的人不斷，有人不想在自家門前設(shè)停車位，怕有尾氣；有人家里有老鼠洞，想請(qǐng)施工人員順便堵一下……還有想不到的各種狀況：涂瀝青時(shí)，道路不平，有人摔掉了指甲蓋，要求賠錢；做圍墻時(shí)，整棟樓都架了腳手架，怕有小偷偷盜，晚上要派人值守。

中國(guó)中建設(shè)計(jì)研究院有限公司建筑科創(chuàng)中心負(fù)責(zé)人凌蘇揚(yáng)表示，老舊小區(qū)每樓每戶特點(diǎn)不同、需求不同，而作為項(xiàng)目主導(dǎo)方代表，街道或社區(qū)人力有限。近年來，以建筑師負(fù)責(zé)制的管理模式提升城市更新的品質(zhì)和效能，北京等地進(jìn)行了不少探索。新模式下，建筑師要對(duì)從設(shè)計(jì)管理、材料工藝工法優(yōu)選到成本控制、施工技術(shù)監(jiān)管等項(xiàng)目改造全過程負(fù)責(zé)，“從坐在辦公室等有問題再回應(yīng)，轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯拥绞┕がF(xiàn)場(chǎng)檢查、把關(guān)，不僅主導(dǎo)技術(shù)和成本控制，還要作為街道和社區(qū)的技術(shù)代表與建設(shè)方、施工方、居民溝通?！绷杼K揚(yáng)說。

遼寧沈陽市房產(chǎn)局住宅區(qū)域更新部副部長(zhǎng)趙曉川也表示，在老舊社區(qū)改造實(shí)踐中，他們充分發(fā)揮責(zé)任規(guī)劃師的引領(lǐng)與監(jiān)督作用，“責(zé)任規(guī)劃師全面采集居民意見，組織研討會(huì)議，在填補(bǔ)社區(qū)服務(wù)短板、推進(jìn)適老化無障礙化等方面提出建議，并全過程監(jiān)督管理項(xiàng)目進(jìn)展情況，使其質(zhì)量最優(yōu)化。”

河南省某市城建局工作人員戚紅斌來信表示，在城市更新項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)時(shí)，要千方百計(jì)把對(duì)群眾的打擾降到最低?！氨热缭谄茡p道路施工時(shí)，充分考慮兩邊商業(yè)門店的現(xiàn)實(shí)利益，做好導(dǎo)流分流，盡量不在生意高峰期施工……只要我們一線施工人員多點(diǎn)同理心，就能把群眾的損失降到最低?！?

“小區(qū)改造就像是所有居民家里同時(shí)裝修。廣泛征求意見，充分與居民溝通，是提高居民滿意度的關(guān)鍵所在。”凌蘇揚(yáng)曾以建筑師身份參與多個(gè)小區(qū)改造，她說：“我們每周都去開施工現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，把所做的事情、遇到的困難都告訴居民，講清解決方案，請(qǐng)大家一起選擇。記得一次溝通會(huì)，在溝通清楚困難及利弊后，現(xiàn)場(chǎng)居民一起鼓掌，讓人感動(dòng)?！?

湖北黃石市紅旗橋社區(qū)楓葉山小區(qū)則由樓棟代表組建自治改造委員會(huì)。委員會(huì)主任沈福聲介紹：“我們先告訴大家施工到家會(huì)怎么樣、將來改造完會(huì)什么樣。充分了解后，即使施工時(shí)出狀況，大家也會(huì)理解?！彼麄円彩橇x務(wù)監(jiān)督員。“我?guī)缀趺刻焱砩隙荚谛^(qū)轉(zhuǎn)一圈。有一次，我發(fā)現(xiàn)小區(qū)門口的污水管外高、里低，就請(qǐng)施工隊(duì)改正，不然污水排不出去?！鄙蚋Ｂ曊f。

調(diào)動(dòng)居民積極性，吸引社會(huì)資金參與，豐富投資渠道

當(dāng)然，老舊小區(qū)改造中也有偷工減料的現(xiàn)象。來自山東審計(jì)系統(tǒng)的蔡猛指出，老舊小區(qū)改造資金主要以國(guó)家專項(xiàng)資金和地方配套為主，“在地方財(cái)政壓力較大的背景下，難以保證有充足資金支持小區(qū)改造。一方面，導(dǎo)致施工方對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目態(tài)度不積極，偷工減料、虛報(bào)工程量、延期完工等問題常常出現(xiàn)。另一方面，主管部門為了完成改造指標(biāo)而選擇投資少、見效快的改造內(nèi)容進(jìn)行選擇性改造?！?

有小區(qū)因改造資金不足而停工。一名云南大理市的網(wǎng)友今年6月在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”留言說，自己所在小區(qū)2021年7月實(shí)施改造，2022年2月完成屋頂防水和外立面粉刷后就停工到現(xiàn)在。大理市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局回復(fù)說，小區(qū)改造資金以國(guó)家補(bǔ)助為主，其余由市政府及居民自籌。因籌集資金不足，未能按合同約定及時(shí)足額撥付施工單位。

對(duì)此，安徽六安市讀者羅福驤來信建議，應(yīng)該著力豐富投資模式，探索將原來的單一政府投資模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎块T主導(dǎo)、社會(huì)資本參與、自籌資金平衡的投資模式，促進(jìn)項(xiàng)目投資的多元化、市場(chǎng)化、合理化，將片區(qū)項(xiàng)目開發(fā)與城市更新內(nèi)容密切聯(lián)系起來。

湖南津市市105街區(qū)改造時(shí)，總投資的38%來自社會(huì)資本，其中津市市供銷社和城發(fā)集團(tuán)合計(jì)投入1043萬元，用于改建創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地、105驛站等。街區(qū)還通過停車位、廣告位等產(chǎn)生現(xiàn)金流，平衡改造支出和后期運(yùn)營(yíng)成本。

正在建設(shè)的湖北武漢市青山區(qū)21街坊，則通過合作社的形式解決了資金難題。21街坊的4棟建筑均為C級(jí)危房，因缺乏資金無法拆遷改造。去年底，小區(qū)居民、產(chǎn)權(quán)單位共同成立合作社，與開發(fā)企業(yè)簽約進(jìn)行“原拆原建”式改造。新樓宇除滿足原住戶回遷需求外，還將由開發(fā)企業(yè)作為商品房出售。居民張想英高興地說：“我家原來70平方米，補(bǔ)交25萬元就可選擇85平方米的住房，按市場(chǎng)價(jià)在這個(gè)地段是買不下來的?！眲?chuàng)新模式不僅改善了居民住房條件，也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打開了發(fā)展新思路。

“老舊小區(qū)公共空間、配套設(shè)施普遍不足，缺少如社區(qū)中心、活動(dòng)室等公共活動(dòng)場(chǎng)所。”遼寧沈陽市大東區(qū)萬泉街道黨工委書記劉兵說，要增加養(yǎng)老托幼、公共衛(wèi)生、社群服務(wù)等配套設(shè)施，需要深入挖潛。

近日，在津市市柏枝林社區(qū)105街區(qū)，記者看到街區(qū)內(nèi)有許多休閑、健身廣場(chǎng)?！百M(fèi)了許多功夫打破圍墻、拆除違建。”津市市住房保障服務(wù)中心老舊小區(qū)改造工作負(fù)責(zé)人魯明子介紹，“這個(gè)街區(qū)由十幾個(gè)老舊小區(qū)組成，有的小區(qū)只有兩三棟建筑，還圍著院墻，違章建筑隨處可見?！彼麄兺ㄟ^政策引導(dǎo)，如主動(dòng)拆除圍墻的居民可優(yōu)先使用公共服務(wù)資源，實(shí)現(xiàn)了“零補(bǔ)償”拆除違建。

推倒第一道圍墻時(shí)，王學(xué)麗說，她坐在辦公室里忐忑不安地等著居民來抗議，“有的老人很生氣，我就不斷解釋”；拆違建時(shí)，一名情緒激動(dòng)的居民直接將王學(xué)麗推倒在地，“我原諒他動(dòng)手，但要求他必須同意拆掉違建”……

拆違建、推圍墻做的是居民工作，難點(diǎn)在于居民意見不統(tǒng)一。寧夏銀川市西環(huán)小區(qū)一直沒有停車位。近日，社區(qū)就規(guī)劃停車位問題對(duì)西環(huán)小區(qū)居民進(jìn)行入戶調(diào)查，截至9月初，收到超過八成居民的反饋，顯示同意和不同意的居民比例相差不到3個(gè)百分點(diǎn)，矛盾十分突出。目前很多地方大力推動(dòng)的為老舊多層建筑加裝電梯工作，也常因單元居民意見不統(tǒng)一而不了了之。

僅有200多萬元改造資金的湖北黃石市花園路社區(qū)郭新三房，房屋擁擠、巷道逼仄，卻通過增強(qiáng)居民認(rèn)同感，令環(huán)境煥然一新，還拓展了社區(qū)功能。讓居民變旁觀為參與和融入的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在哪里？社區(qū)黨委書記徐春燕說：“去年中秋，社區(qū)里有堆垃圾，我們3名工作人員一早拿著鐵鍬動(dòng)手清理。干著干著，不斷有居民加入，最后大家還集資雇車運(yùn)走垃圾?！睆拇?，社區(qū)與居民形成良性互動(dòng)，大家自發(fā)拆除違建、出資出力出場(chǎng)地，建成民俗館、電影院、烘焙坊等社區(qū)公共空間。

養(yǎng)成居民物業(yè)有償服務(wù)意識(shí)，完善住房體檢及日常維護(hù)制度

小區(qū)改造完成后，一些地方重建設(shè)、輕管理，疏于后續(xù)維護(hù)，也造成一些問題。河北邯鄲市讀者張先生說，近幾年，政府投入大量經(jīng)費(fèi)對(duì)許多老舊小區(qū)進(jìn)行改造，這是利民好事，但改造后很多小區(qū)物業(yè)管理沒有跟上，時(shí)間一久便重回臟亂差狀態(tài)。河南平頂山市一名網(wǎng)友留言說，小區(qū)改造后一直沒有物業(yè)服務(wù)公司，院里的車停放無序，屢屢發(fā)生電瓶被盜事件。

很多老舊小區(qū)改造前沒有物業(yè)服務(wù)公司，居民也沒有交物業(yè)費(fèi)的習(xí)慣。黃石市紅旗橋社區(qū)黨委書記潘兵介紹，因?yàn)橥＼囐M(fèi)問題，居民發(fā)生過激烈沖突，甚至報(bào)了警。而改造后引入的第一家物業(yè)公司，因?yàn)榫用窨咕苁召M(fèi)而提前退出。2022年底，他們引入新物業(yè)公司，前半年不收費(fèi)，專心搞服務(wù)，才逐漸獲得居民認(rèn)可。同時(shí)，社區(qū)、業(yè)委會(huì)不斷做工作，通過居民議事廳協(xié)商達(dá)成共識(shí)，只要車主一次性交全年物業(yè)費(fèi)，可用停車費(fèi)部分抵減，大家才慢慢接受。如今，小區(qū)物業(yè)費(fèi)可以收到八九成。

黃鶴建議，建立一套依據(jù)設(shè)施生命周期制定的體檢維修制度?！澳壳袄吓f小區(qū)整修改造往往是完成統(tǒng)一任務(wù)要求，或是對(duì)出現(xiàn)嚴(yán)重問題的部位進(jìn)行搶救式維修。實(shí)際上，理想方式應(yīng)該是對(duì)房屋做好日常維護(hù)、定期體檢，既有助于延長(zhǎng)住宅建筑的壽命，也可以減少資源投入?！彼f。

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人王勝軍透露，國(guó)家將加快推進(jìn)房屋定期體檢制度、房屋保險(xiǎn)制度以及房屋養(yǎng)老金制度建設(shè)，為房屋體檢、維修提供資金保障。

黃鶴還強(qiáng)調(diào)，住房維修保障制度體系要形成閉環(huán)。例如，從法律上講，舊房改造應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人出資。對(duì)于居民沒有能力維修的危房，可借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，由指定機(jī)構(gòu)購(gòu)買，進(jìn)行安全改造，完成后以合理價(jià)格出售，原產(chǎn)權(quán)人擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。通過類似規(guī)定建立起一套閉環(huán)制度，為住宅常態(tài)化維護(hù)提供制度保障。

版式設(shè)計(jì)：張芳曼

《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2024年09月23日 07 版）

實(shí)習(xí)編輯：王曦