炸雷！深圳房?jī)r(jià)暴跌，年輕人不要再貸款買房了

深圳房?jī)r(jià)7月下跌近5000元/平方米

根據(jù)深圳規(guī)土委成交最新數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房成交均價(jià)56720元/平方米，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng)下2012年以來(lái)環(huán)比最高跌幅的紀(jì)錄。從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，整個(gè)7月，深圳一二手房成交表現(xiàn)不見起色。

目前，深圳房?jī)r(jià)已居高位，高價(jià)地塊的短期刺激效應(yīng)正逐漸消退，再加上交易稅費(fèi)的增加，一定程度上阻擋了部分客戶入市的決心，行情低迷，市場(chǎng)整體陷入了僵持期。

不僅深圳，放眼全國(guó)，7月樓市成交量整體表現(xiàn)增速放緩甚至下滑。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2萬(wàn)平方米，環(huán)比成交量跌幅達(dá)到了7.4%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級(jí)到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年尤其是四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。

事實(shí)上，自5月9日權(quán)威人士在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)言指出“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化去庫(kù)存，而不應(yīng)通過加杠桿去庫(kù)存”之后，樓市已經(jīng)連數(shù)日遭受多重暴擊。

房?jī)r(jià)終于要逆轉(zhuǎn)了！ 買房賣房都必須知道7月樓市的真實(shí)現(xiàn)狀

2016年已經(jīng)過半，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？日前，7月份百城住宅價(jià)格指數(shù)出爐，當(dāng)月，百城住宅均價(jià)連續(xù)第12個(gè)月出現(xiàn)“雙漲”。今年上半年“地王”輩出，掀起樓市“瘋漲”龍卷風(fēng)，那么下半年房地產(chǎn)還會(huì)持續(xù)上半年的火爆行情嗎？

目前業(yè)內(nèi)人士普遍分析，下半年中央將收緊樓市政策，情況將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)不會(huì)再重蹈上半年的瘋漲，出現(xiàn)“中場(chǎng)休息”已經(jīng)成為大概率。

先看四張房?jī)r(jià)直觀圖：

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2016年7月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12009元/平方米，環(huán)比上漲1.63%，漲幅較上月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，66個(gè)城市環(huán)比上漲，30個(gè)城市環(huán)比下跌，4個(gè)城市持平。整體來(lái)看，7月百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比漲幅均有所擴(kuò)大，環(huán)比連續(xù)15個(gè)月上漲，同比連續(xù)12個(gè)月上漲。

綜合上半年庫(kù)存及房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，中指院直言：針對(duì)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)，地方調(diào)控政策將更加注重差異化，部分熱點(diǎn)城市將進(jìn)一步從嚴(yán)從緊管控，三四線城市則繼續(xù)聚焦去庫(kù)存。從土地市場(chǎng)來(lái)看，隨著熱點(diǎn)城市對(duì)“地王”現(xiàn)象監(jiān)管力度的加強(qiáng)，土地市場(chǎng)將有所降溫。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)稱，房?jī)r(jià)將逆轉(zhuǎn)。

今年房?jī)r(jià)的上半場(chǎng)基本結(jié)束，上半場(chǎng)一線的瘋漲，二線的熱鬧勁，包括土地市場(chǎng)的這種瘋狂的表現(xiàn)，到了下半年以后，這種情況肯定是大為逆轉(zhuǎn)。政策會(huì)維持以前的基調(diào)，但在具體劇情上一定會(huì)進(jìn)行調(diào)整。政策必須選擇在控制泡沫和去庫(kù)存之間取得平衡，既要通過配套政策，加快三四線的去庫(kù)存周期，也要防止出現(xiàn)上半年房?jī)r(jià)大漲的情況。同時(shí)，考慮到下半年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的需要，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定應(yīng)該是宏觀政策的應(yīng)有之意。下半年整體來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)像上半年那種熱鬧，那種混亂，那種恐慌的局面，我認(rèn)為肯定不會(huì)出現(xiàn)。

下半年中國(guó)房地產(chǎn)的政策目標(biāo)，一是抑制一線二線房?jī)r(jià)過快上漲，事實(shí)上，即使不抑制，也上漲得差不多了；二是加快去庫(kù)存，但需要真金白銀的配套政策。在這種自相矛盾、自我折磨、非常焦慮的政策目標(biāo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)事實(shí)上已經(jīng)到來(lái)，但由于政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)的滯后效應(yīng)，下半年房地產(chǎn)整體回歸穩(wěn)定的可能很大。一線城市除了北京和廣州會(huì)有一定的漲幅，深圳上海不會(huì)有驚艷的表現(xiàn)，而“四小龍”會(huì)成為下半年的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，不建議大家繼續(xù)追漲。上半年沒有表現(xiàn)的三四線的城市，出于居住的需要仍然可以購(gòu)房。但從投資角度講，無(wú)論是一二線，還是三四線，我不建議大家著急出手，等9月份，根據(jù)市場(chǎng)的溫度再做決定。

2017年，中國(guó)房地產(chǎn)最不確定的一年馬上就要到了，別著急，慢慢看。

五個(gè)炸雷，讓樓市風(fēng)險(xiǎn)陡增！

政治局：或著手抑制資產(chǎn)泡沫

7月26號(hào)，中央政治局會(huì)議罕見提出，抑制資產(chǎn)泡沫。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為指向房地產(chǎn)行業(yè)。

政治局會(huì)議的態(tài)度表達(dá)了高層要給房地產(chǎn)降溫的決心?；{(diào)一定下來(lái)，下半年的樓市不好走了。

證監(jiān)會(huì)：再融資收緊

7月25日，證監(jiān)會(huì)官員在保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議上明確指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

隨著監(jiān)管力度的加強(qiáng)，房企加杠桿的行為將被打壓，土地市場(chǎng)也將有所降溫。

銀監(jiān)會(huì)：銀行風(fēng)控加強(qiáng)

7月27日，銀行理財(cái)新規(guī)征求意見稿已經(jīng)下發(fā)至各銀行，次日，銀監(jiān)會(huì)回應(yīng)稱，目前處于內(nèi)部研究論證和征求意見階段。

理財(cái)新規(guī)被稱為史上最嚴(yán)，目的之一就是降低金融業(yè)杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫。

保監(jiān)會(huì)：不做野蠻人

7月26日下午，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保險(xiǎn)公司股權(quán)信息披露有關(guān)事項(xiàng)的通知》的文件。

在今年上半年全國(guó)誕生的“地王”中，搶地的不僅有房地產(chǎn)大亨，更多的身影是平安、安邦、信達(dá)這些金融大鱷。保監(jiān)會(huì)的新政正是對(duì)這種現(xiàn)象的正面反饋，是短期房地產(chǎn)利空。

財(cái)政部：房地產(chǎn)稅在來(lái)的路上

7月23日，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將"義無(wú)反顧"推進(jìn)改革。

雖然市場(chǎng)上很多人表示房地產(chǎn)稅將“遙遙無(wú)期”，但這已表明了監(jiān)管層的決心。

此外，各地方政府從多方面釋放收緊信號(hào)。單單7月這一個(gè)月內(nèi)，北京提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，深圳首套房利率普遍上調(diào)，天津、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限，廈門從居住用地供應(yīng)、住房貸款政策等七個(gè)方面出臺(tái)一系列措施。還有南京新版限貸政策開始在市場(chǎng)瘋傳，所謂無(wú)風(fēng)不起浪。

樓市泡沫最大的十個(gè)城市

大家可能會(huì)覺得“樓市泡沫”肯定是哪里的房?jī)r(jià)最高，哪里的泡沫就最大嘛，跟粉絲當(dāng)魚翅賣是同一個(gè)道理。其實(shí)不然，樓市泡沫是把這個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格漲幅和二手房?jī)r(jià)格漲幅進(jìn)行對(duì)比，如果新房的價(jià)格漲幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過二手房的漲幅，那么在一定程度上可以說(shuō)明，這座城市的房?jī)r(jià)不夠健康。

根據(jù)7月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，德科地產(chǎn)梳理出來(lái)的「房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)排名前十城市」依次為：1南京、2西安、3惠州、4深圳、5無(wú)錫、6福州、7杭州、8南寧、9武漢和10寧波。

在這幾個(gè)城市投資房地產(chǎn)可要注意啊，一不小心泡沫破了，可就虧得血本無(wú)歸了。

不知道大家發(fā)現(xiàn)沒有，這十個(gè)房?jī)r(jià)泡沫最大的城市大都是北京、上海、深圳這些一線城市周邊的中小城市，受到一線城市高房?jī)r(jià)的外溢效應(yīng)，房?jī)r(jià)也跟著漲，造成了巨大的樓市泡沫。

都知道樓市泡沫巨大，那還要買房嗎？

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的建議：年輕人不要再貸款買房了！

中國(guó)作為一個(gè)千百年受著“先成家，后立業(yè)”的人生模式影響的國(guó)度。成家，有一個(gè)房子，成為一個(gè)婚姻成立的前提。有人笑談：是中國(guó)的丈母娘，逼高了中國(guó)房?jī)r(jià)！確實(shí)，作為地產(chǎn)人，我們真的很感謝那些丈母娘。

那么作為一個(gè)中國(guó)青年，25歲到了一個(gè)成家的年紀(jì)?，F(xiàn)在我負(fù)責(zé)的幾個(gè)售樓處，婚房逐漸成為一個(gè)主流。買房子的99.99%需要按揭，買房子的90%在25-30歲之間。根據(jù)我的統(tǒng)計(jì)，只有不足5%是靠自己的實(shí)力，不需要家里的資助買房的。當(dāng)然還有一些富二代，家里早在他幾歲的時(shí)候就為他準(zhǔn)備下幾套婚房。這個(gè)畢竟大家就不要羨慕了，羨慕下去，只有撞墻死。

為什么說(shuō)窮二代，農(nóng)二代，職二代，或者說(shuō)普通青年為什么不要著急買房呢？

作為一個(gè)地產(chǎn)從業(yè)人員，我對(duì)地產(chǎn)有更深刻的了解。我想把的觀點(diǎn)如實(shí)的表述出來(lái)，給那些困擾到房子的巨大陰影下的年輕的人們一絲清新的空氣，聊表慰藉。其實(shí)我研究過鄰國(guó)，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究發(fā)現(xiàn)，日本青年結(jié)婚買房子也很貴，日本彈丸之地，人口密度很大，房?jī)r(jià)當(dāng)然比較高（東京中等房?jī)r(jià)4萬(wàn)人民幣左右），日本青年卻不著急買房。日本青年怕買房限制自己去其他城市欣賞美好生活的機(jī)會(huì)，也更不利于自己的職業(yè)發(fā)展，我們呢 ，安家安心穩(wěn)當(dāng)?shù)倪^生活，不惜借貸做房奴。 當(dāng)然，上面只是一個(gè)社會(huì)上流傳已久的原因。一個(gè)根深蒂固的傳統(tǒng)問題。誰(shuí)有房，誰(shuí)就是有為青年，誰(shuí)沒有房，誰(shuí)就是壞孩子?，F(xiàn)在的小妮對(duì)年輕人的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)大抵如此。

除此之外，青年人誠(chéng)惶誠(chéng)恐的買房，還有其他2個(gè)原因。

首先，我想說(shuō)大多數(shù)國(guó)民被我們地產(chǎn)商人和媒體洗腦了——現(xiàn)在不買，以后還會(huì)漲，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)比工資漲的快?，F(xiàn)在不買，恐怕以后再也買不起了！

事實(shí)真的是這樣嗎？

我這里沒有那些所謂專家的數(shù)據(jù)，在用行業(yè)事實(shí)去駁倒這個(gè)謬論之前，我想先講幾個(gè)例子。現(xiàn)在的80后很難了解80前的一些事情，除非讀書或者像老年人請(qǐng)教。我在研究改革開放初期的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象時(shí)，發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，就是媒體輿論引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的秘密。

案例一：在70年代，電話剛剛興起的時(shí)候，就有輿論稱：樓上樓下，電燈電話是富裕人群的象征，是身份的標(biāo)志。那時(shí)候有一部電話，可以被神化到領(lǐng)導(dǎo)干部的層次。所以，在上海即使安一部電話5000多，也有很多人排隊(duì)去買。圖的啥？身份，面子，潮流！媒體輿論引導(dǎo)之?，F(xiàn)在座機(jī)5000元？笑話，前不久，移動(dòng)跑去家去，免費(fèi)送了一臺(tái)給我媽。我媽還嫌家里電話多。丟一邊去了。

案例二：結(jié)婚三大件。三大件，即自行車、手表和縫紉機(jī)。而80年代，結(jié)婚時(shí)的“三大件”就變成了冰箱、彩電、洗衣機(jī)。到了90年代，“三大件”水漲船高了，更新成電腦、空調(diào)和摩托車。 如今，結(jié)婚“三大件”被默認(rèn)成“三大子”，即“房子、車子和票子。每一個(gè)時(shí)代的商品工業(yè)的大發(fā)展，都便隨著輿論引導(dǎo)。不引導(dǎo)誰(shuí)去拼命買彩電，洗衣機(jī)，不引導(dǎo)這些海量生產(chǎn)的產(chǎn)品賣給誰(shuí)?這些企業(yè)怎么發(fā)展，國(guó)家怎么增加GDP？大家想過沒有，昔日昂貴的電話，冰箱，彩電，現(xiàn)在說(shuō)起來(lái)是不是不值得一提?這里面深層次的原因是什么的？

我想無(wú)非的供求關(guān)系。當(dāng)一整個(gè)國(guó)家在渴求一樣?xùn)|西的時(shí)候，這個(gè)的東西在一段時(shí)間內(nèi)是稀缺的。大家爭(zhēng)搶，就有商人涌入這個(gè)行業(yè)，就有投機(jī)倒把的人炒這個(gè)東西。70年代，自行車可是大件，誰(shuí)有誰(shuí)是NB人物，現(xiàn)在誰(shuí)還買不起自行車，那時(shí)候就是買不起，有人屯自行車謀取暴利，現(xiàn)在誰(shuí)囤積自行車啊，誰(shuí)傻帽!

現(xiàn)代人開始囤什么了？房子呀。國(guó)家大力發(fā)展房地產(chǎn)，現(xiàn)在輿論是結(jié)婚必需有房子。大家都在搶這個(gè)東西，媒體制作這個(gè)房子稀缺論。制造房子價(jià)格有漲了，一個(gè)月漲幾百上千。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講：當(dāng)需求被激發(fā)出來(lái)的時(shí)候，一段時(shí)間內(nèi)，房子會(huì)瘋狂上漲，加上中間投機(jī)倒把人的炒作，房子更是非理性上漲。更多的人，資金，熱錢涌入這個(gè)行業(yè)，去瘋狂的買地蓋房子，我接觸過的開發(fā)商有很多是做其他行業(yè)有點(diǎn)余錢的，看到自營(yíng)經(jīng)濟(jì)一年賺的錢還沒有一個(gè)樓盤一個(gè)月賺的多，個(gè)個(gè)瘋 了一樣涌入地產(chǎn)圈。做面粉的，賣魚的，做鞋的，搗鼓蔬菜的，都涌入這個(gè)行業(yè)，瘋狂買地，瘋狂建房。這樣就有一個(gè)問題，大家都在建房子。當(dāng)房子的總量超過購(gòu)房者的需求量時(shí)，結(jié)果會(huì)怎樣?

列位想過沒有，在全國(guó)有多少套房子？未來(lái)10年會(huì)建多少套？

現(xiàn)在社會(huì)獨(dú)生子很多，再過10年。最簡(jiǎn)單的估計(jì)：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口還有1套房。還算平衡，等再過10年，雙方父母去世，這樣一家就3套房。再過10年，這個(gè)父母還會(huì)為孩子再買套房嗎?到時(shí)候房子還會(huì)永遠(yuǎn)上漲嗎?大家有房子住了，買房子的人少了，房子還在漲?賣給鬼去？

所以說(shuō)：房子永遠(yuǎn)上漲論，是絕對(duì)謬論，照現(xiàn)在的瘋狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲劇了。

城市化進(jìn)程到什么程度？北京涌入，濟(jì)南被涌入，東營(yíng)還被涌入嗎？

國(guó)家十一五計(jì)劃：其中一條是發(fā)展社會(huì)主義新農(nóng)村，2009年開始山東試點(diǎn)，大搞新農(nóng)村建設(shè)，農(nóng)民增收，農(nóng)村城鎮(zhèn)化，3-5年部分試點(diǎn)農(nóng)民可以住樓房，大大平抑四線城市的上漲。農(nóng)村城鎮(zhèn)化。這也是城市化的一部分，并不是全國(guó)12億人，10億人是一二線城市就是城市化了。在美國(guó)也達(dá)不到。農(nóng)民總歸是大多數(shù)，而且未來(lái)新農(nóng)村建設(shè)。傳統(tǒng)的農(nóng)民將逐漸減少。取而代之是新農(nóng)民的增加，有土地，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)收入，有樓房住，去北京干嘛？掃大街去？當(dāng)保安？搞笑。

另外國(guó)家十二五計(jì)劃規(guī)劃提出：每年在一、二線城市，新建600萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房。5年就建3000萬(wàn)套，可以解決一億涌入城市的新農(nóng)民的需求。另外，據(jù)我5年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)表明：現(xiàn)在不僅是大城市，樓房空置率高，甚至縣級(jí)市的樓房空置率也在迅速增加。濟(jì)南我的一個(gè)客戶有7套房，他們村（城中村改造，洪家樓附近）和他一樣有4套房以上的村民占大多數(shù)。還有北京，溫州的客戶趁著全運(yùn)會(huì)來(lái)濟(jì)南炒房的，一出生就買一個(gè)單元。魯能領(lǐng)秀城，交房1年多了，入住率不到50%。一多半的房子空著。房產(chǎn)稅的征收，以3%計(jì)算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上繳數(shù)十萬(wàn)的房產(chǎn)稅。他們要換房貸和利息，又要交稅，此時(shí)會(huì)有大量二手房出手。一個(gè)是進(jìn)城減少，一個(gè)是房屋增加。城市化帶來(lái)持續(xù)的房?jī)r(jià)上漲。這個(gè)謬論也不攻自破了。

如果你相信，10年前上萬(wàn)元的手機(jī)，電腦，摩托車現(xiàn)在可以輕松買到。

我們就有理由相信：10年后，房子將不是問題。

先租房吧，不要用最具想象力的黃金10年（25歲-35歲）給銀行，政府打工。

年輕人買房，無(wú)疑是透支了短暫的青春和對(duì)未來(lái)長(zhǎng)久的想象力。有很多人還透支了父母的晚年。

文章觀點(diǎn)僅代表作者觀點(diǎn)，文中投資建議僅供參考。