樓市一夜變天：退單、違約、新房認(rèn)購(gòu)猛跌

眼看他起高樓，眼看他樓塌了。國(guó)慶節(jié)，已然成了國(guó)慶“劫”。

由于20城樓市調(diào)控政策的狂轟濫炸，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷“一放就瘋”之后，進(jìn)入“一收就死”的新階段。未來(lái)3年，可能都是盤整期。

限購(gòu)殺威棒下，樓市一夜變天，多個(gè)城市成交量速降，賣方市場(chǎng)瞬間變成買方市場(chǎng)。

哀鴻遍野!樓市成交呈斷崖式下跌

國(guó)慶黃金周前后，20座城市的限購(gòu)令密集出臺(tái)，直接影響了購(gòu)房者的預(yù)期。多地房地產(chǎn)市場(chǎng)哀鴻遍野，北京、杭州、南京等熱點(diǎn)城市新房成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。

以下是不可思議的數(shù)據(jù):

北京

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶節(jié)期間(10月1日-10月6日)，北京樓市日成交量在291套，而在之前的6天(9月25日-9月30日)，北京樓市日成交量達(dá)到1066套，不足之前成交量的3成。

深圳

而創(chuàng)下中國(guó)樓市上漲之最的深圳樓市，單日成交量甚至達(dá)到可憐的個(gè)位數(shù)。10月1日，深圳樓市成交數(shù)據(jù)還在246套，10月2日數(shù)據(jù)降到12套，到10月3日，成交套數(shù)僅有8套。

南京

在此輪房?jī)r(jià)上漲中，拔得頭籌的二線城市，也從盛夏直接跌入寒冬。

數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶節(jié)期間(10月1日-10月6日)，南京樓市平均每天成交量在138套，而在國(guó)慶節(jié)前6天(9月25日-9月30日)，這個(gè)數(shù)據(jù)則達(dá)到744套，也就是說(shuō)新政后的成交量不足調(diào)控前的2成。值得一提的是，其中10月3日和4日的成交量分別僅有29套，創(chuàng)下近年來(lái)的最低記錄。

杭州

杭州樓市同樣在劫難逃。10月以來(lái)，杭州每日新房簽約套數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)六連降。

蘇州

蘇州10月3日出臺(tái)新政后，成交均價(jià)大幅下跌。

東莞

10月6日，東莞發(fā)布限購(gòu)新政。消息傳開來(lái)，不少銷售人員通知購(gòu)房者前去簽約，這也使得昨天的簽約數(shù)據(jù)爆棚。數(shù)據(jù)顯示，10月6日東莞新建住宅成交1385套，成交面積16.57萬(wàn)平方米，均價(jià)為18297.64元/平方米，成交套數(shù)是10月5日的七倍，同時(shí)一天的簽約也是8月一周簽約的量。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，在昨天限購(gòu)政策出爐之前，東莞網(wǎng)簽數(shù)據(jù)只有600套左右，這意味著有近700套住宅是在政策出爐后趕簽的。

然而，昨天截至20點(diǎn)，東莞全市住宅成交量只有164套。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)慶節(jié)期間，20座城市接連出臺(tái)樓市調(diào)控新政，限購(gòu)、限貸政策不斷加碼，足以見這個(gè)“十一”是樓市瘋狂的終結(jié)篇，一個(gè)長(zhǎng)假澆滅了大家炒房的熱情。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這一輪收緊政策，雖然看似一城一策，但如此密集出臺(tái)，充分證明這一輪政策并非地方主動(dòng)出臺(tái)，而是在高層施壓下的集體舉動(dòng)。

從政策內(nèi)容看，除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)幾個(gè)城市外，其他城市政策力度遠(yuǎn)不如2014年“930”政策的執(zhí)行力度，但這一輪調(diào)控讓市場(chǎng)懼怕原因在于房?jī)r(jià)漲幅太快太集中，而且是杠桿利用最過(guò)度的一次上漲。在這種情況下，一旦市場(chǎng)風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)放棄部分利潤(rùn)離場(chǎng)。

退單、違約……樓市已在顛覆!

就像在鬧著玩。一周前，大家都還在抱怨購(gòu)房難，甚至杭州出現(xiàn)通過(guò)打麻將的勝負(fù)來(lái)決定誰(shuí)能買房的案例。一周后，已然顛覆。

業(yè)內(nèi)表示，由于限購(gòu)限貸的升級(jí)，購(gòu)房門檻提高，讓買盤一下子降低了9成，這相當(dāng)于股市的一次熔斷，頂部不放量甚至縮量，讓買盤和賣盤無(wú)法撮合成交，樓市風(fēng)險(xiǎn)或被延后。

而這或?qū)?lái)一次集中的違約潮。顯而易見的是，調(diào)控的加碼，令一些投資客眾多的樓盤發(fā)生了退籌、退定的現(xiàn)象。

有開發(fā)商在朋友圈感慨，階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話咨詢?cè)趺床拍苜I到房，現(xiàn)在都在咨詢?cè)趺礆Ъs不買房。

因受新政影響，購(gòu)房首付比例調(diào)整，不少購(gòu)房者由于買不起房，不得不面臨解約。在限購(gòu)政策執(zhí)行日前后，多家樓盤置業(yè)顧問(wèn)接到客戶電話，要求退錢。

南京龍虎網(wǎng)也報(bào)道稱，投資客不搶房，改善客群又要開始觀望了，部分新盤的客戶流失量超過(guò)一半。在二手房市場(chǎng)，一些投資客聽聞限購(gòu)令后，立馬已經(jīng)提出了解約的要求，以前的賣方市場(chǎng)一夜之間轉(zhuǎn)變成買方市場(chǎng)，不少賣家已經(jīng)提出可以降價(jià)。

而中介公司也上演了一場(chǎng)生死時(shí)速。在樓市升級(jí)版調(diào)控政策執(zhí)行之前，經(jīng)紀(jì)人們爭(zhēng)分奪秒，辦理網(wǎng)簽手續(xù)。有的忙著趕在零點(diǎn)之前上傳單子，有的因?yàn)槭诸^客戶的貸款問(wèn)題，忙著辦理退單。而二手房的市場(chǎng)糾紛則開始增多，且由原先的房東毀約糾紛，戲劇性地轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)房者要?dú)Ъs而房東不答應(yīng)。

IMF亞太部總裁Changyong Rhee認(rèn)為，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)暴漲的態(tài)勢(shì)是不可持續(xù)的，政府部門應(yīng)采取謹(jǐn)慎的行政措施控制當(dāng)前房?jī)r(jià)，建議中國(guó)推出房產(chǎn)稅，同時(shí)密切關(guān)注信貸擴(kuò)張問(wèn)題。

聰明資金已撤離樓市

渠道一、資金流入股市

有私募人士在微信圈表示，樓市資金開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了。據(jù)中國(guó)結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級(jí)散戶已開始悄然進(jìn)場(chǎng)，較7月增加174人。

隨著資產(chǎn)荒的持續(xù)，此時(shí)的股市比樓市更安全，顯然已經(jīng)通過(guò)炒房獲利的大佬們也必定意識(shí)到了這一點(diǎn)，他們把目光悄然轉(zhuǎn)向了有很多潛在機(jī)會(huì)的股市。那些從樓市撤出來(lái)的群體，更愿意讓私募基金等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者替他們管理資金。

渠道二、資金流入境外保險(xiǎn) 香港是第一站

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)消息，隨著居民收入水平的提高和保險(xiǎn)意識(shí)的增強(qiáng)，購(gòu)買境外保險(xiǎn)正成為中等收入家庭乃至高凈值人士進(jìn)行多元化資產(chǎn)配置的可選途徑之一。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)建議，中國(guó)的高凈值人士可以減持手頭的房子，以規(guī)避房地產(chǎn)小周期調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，用任何理由去解釋，中國(guó)房?jī)r(jià)目前都已經(jīng)高到不勝寒的程度。

房?jī)r(jià)要開始下跌了?

對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，買房的時(shí)間點(diǎn)或許并不是首要考慮的因素。大概沒(méi)有誰(shuí)能精確地預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的漲跌。但對(duì)于以高杠桿投機(jī)房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)或正在逼近。

政經(jīng)學(xué)者雷思海表示，房?jī)r(jià)近期已經(jīng)傳遞出見頂?shù)男盘?hào):那就是居民消費(fèi)能力的萎縮。CPI連續(xù)4個(gè)月下滑，反應(yīng)的是通縮的威脅，而這個(gè)通縮，則由房?jī)r(jià)壓縮居民消費(fèi)所導(dǎo)致。一旦CPI出現(xiàn)下降通道，也就是我們所說(shuō)的通縮威脅來(lái)臨，那么房?jī)r(jià)的上漲空間，也就差不多到頭了。

近5年來(lái)的中國(guó)房?jī)r(jià)漲速與CPI之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系:

藍(lán)色線條為CPI，黑色虛線為房?jī)r(jià)增幅

2012年之后，房?jī)r(jià)的大幅度上漲，都是在CPI的爬升階段(上圖紅色箭頭區(qū)間)。 而房?jī)r(jià)增幅的下滑，則是在CPI下降階段(上圖藍(lán)色箭頭區(qū)間)。也就是說(shuō)，在此次熱點(diǎn)城市主動(dòng)降杠桿之前，房?jī)r(jià)自然頂部已經(jīng)來(lái)臨，即使有一線城市的少數(shù)拉高行為，但大勢(shì)已去。

南京樓市主編李子墨認(rèn)為，房地產(chǎn)被玩壞了，未來(lái)3年，可能都是盤整期。重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)整體下跌，但也不可能再怎么漲了，半年后不排除有降價(jià)促銷的可能，既然失去財(cái)富效應(yīng)，也不能再大肆來(lái)玩了。

功夫財(cái)經(jīng)的琢磨先生對(duì)此評(píng)論道，這一輪房地產(chǎn)的牛市已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了初衷。一二線房地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)就沒(méi)有庫(kù)存的問(wèn)題，資金卻大肆炒作，導(dǎo)致房?jī)r(jià)翻了又翻。而庫(kù)存嚴(yán)重的三四線城市卻乏人問(wèn)津。所以限購(gòu)限貸有一定的資金導(dǎo)向性，就是鼓勵(lì)資金流向三四線城市，只是雞賊的炒房資金會(huì)不會(huì)就范，接下來(lái)的博弈更激烈。但可以確定的一點(diǎn)是，隨著政策收緊、貨幣中性和杠桿降低，房地產(chǎn)或許是要進(jìn)入禁欲期了

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