專家剖析“共有產(chǎn)權(quán)”背后法律焦點問題

他快速找到申請條件條款:申請家庭應(yīng)符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房子……

“我非常符合條件。”他告訴記者。

減少初次購房者壓力

李亮是一名70后,早年間畢業(yè)于一所位于河南省的211高校,工作、結(jié)婚、生子,有了一對雙胞胎。

過了幾年,李亮在妻子支持下,先是在母校攻讀碩士,接著又考入北京一所名校攻讀博士,畢業(yè)后進入北京一家事業(yè)單位工作,落下了戶口。

當時,單位考慮到他的家庭情況,為他們提供了一套位于北京四環(huán)外的一居室,只能居住,沒有產(chǎn)權(quán)。四口人居住雖然緊張,但兩個孩子還小,一家人非常高興。

李亮讀書多年,妻子收入也不高,家中并無多少積蓄,雖然在北京落戶,但一直沒有能力買房子。他原本想努力工作,有了積蓄后再買一套屬于自己的房子,但沒有想到的是,北京的房價一路躥升,自己的收入距離房價差距越來越大。

“我一年的工資收入不夠買兩平方米四環(huán)外的房子?！崩盍琳f起這些,總是直搖頭。讓他無奈的是,兩個孩子一天天長大,一居室越顯逼仄,而且,孩子的戶口只能落在單位集體戶上。

8月3日,《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》開始公開征求意見,北京擬推共有產(chǎn)權(quán)住房,主要是滿足無房家庭的住房需求。如果購房人手上的買房款不夠買普通商品房,又不具備公租房的申請條件,就可以考慮申購共有產(chǎn)權(quán)住房。

剛看到消息時,身為“剛需”的李亮眼睛一亮,等他把相關(guān)消息讀完一遍發(fā)現(xiàn),笑著對記者說,“就像給我設(shè)計的一樣,我的條件都符合”。

根據(jù)征求意見稿,共有產(chǎn)權(quán)住房,是指政府提供政策支持,由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè),銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平,并限定使用和處分權(quán)利,實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)負責人解釋說,通過實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式,政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人,進一步降低了房屋出售價格,最大限度支持“夾心層”首次購房需求,滿足無房家庭住房“剛需”。

北京理工大學(xué)法學(xué)院副教授、中國民法學(xué)研究會副秘書長孟強解釋說,物權(quán)法對物權(quán)的共有作出了規(guī)定。不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

“《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》規(guī)定的是按份共有形態(tài),是對于政策性商品住房,由政府與購房人雙方主體之間的按份共有。也就是,在房屋銷售時,根據(jù)項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例,就確定了購房人所享有的產(chǎn)權(quán)份額和政府所享有的產(chǎn)權(quán)份額?！泵蠌姼嬖V記者。

“共有產(chǎn)權(quán)住房是將住房保障制度與市場機制有機結(jié)合的一種制度嘗試。通過政府持有部分份額的方式進行讓利,從而有效降低初次購房者的支付壓力和還貸壓力?！弊〗ú课兄袊缈圃貉芯宽椖俊肮灿挟a(chǎn)權(quán)住房研究”核心成員、中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華告訴記者。

在鄒琳華看來,相對于商品房,就共有產(chǎn)權(quán)住房而言,政府除了折價入股外,還存在一些隱形補貼,加上降低初次購房者的支付壓力和還貸壓力,“如果定價合理,一房難求或搖號申購都可能是常態(tài)”。

共有產(chǎn)權(quán)權(quán)益如何分

在瀏覽征求意見稿全文時,李亮對有的條款一眼就能夠看明白,對有的條款則不是很明白。

比如,共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的,不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額,因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的,可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)提交申請,由代持機構(gòu)回購?；刭弮r格按購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定?；刭彽姆课堇^續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。

根據(jù)征求意見稿,共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的,可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年,也可按市場價格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。

對此,鄒琳華的解釋是,共有產(chǎn)權(quán)住房與商品房本質(zhì)上并無不同。二者的主要差別在于,共有產(chǎn)權(quán)住房把商品房的折價部分明確為政府的“股份”,同時規(guī)范了5年后上市的退出機制。

也就是說,共有產(chǎn)權(quán)住房在5年后上市出售時,除了按約定份額上交部分收益,還應(yīng)當按政府份額上交部分本金。

鄒琳華舉了一個例子,比如,共有產(chǎn)權(quán)房初始購房定價為70萬元一套,而當時同等商品房市場參考價為100萬元,共有產(chǎn)權(quán)房中政府份額確定為30%。5年后這套房子上市出售時,如果市場價上漲為200萬元,則需要上交給政府的金額為:30萬元(本金中的政府份額)+30萬元(收益部分的30%)=60萬元。

也就是說,5年之后,如果購房人想取得房子的全部產(chǎn)權(quán),可以按照購買政府的份額,購買之后房子也由共有產(chǎn)權(quán)住房變成了商品住房。

孟強解釋說,根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。據(jù)此《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》在事先就與購房人約定好了房屋的處分條件,即:共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的,一般不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額；共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的,可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。

孟強還提醒,在共有產(chǎn)權(quán)關(guān)系存續(xù)期間,根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,共有人可以按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)。根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》的規(guī)定,政府雖然享有房屋的一部分產(chǎn)權(quán),但并不直接使用房屋,而是將房屋全部面積均交給購房人使用,政府只是作為按份共有人保留其共有產(chǎn)權(quán),并對購房人對房屋的使用和轉(zhuǎn)讓情況進行監(jiān)督。

在孟強看來,《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》也留意到了政府的法律風險,規(guī)定購房人、同住人違反購房合同約定,有擅自出售、贈與、出租、出借或超過份額擔保等行為的,代持機構(gòu)可以按照合同約定,要求其改正,并追究其違約責任。

構(gòu)建新型房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系

在李亮看來,自己名下如果能擁有一套住房,已經(jīng)是一件非常值得高興的事情,不會考慮5年以后把房子賣掉,“何況以我們家現(xiàn)在的收入,如果房價持續(xù)上漲,也沒有能力換套房子”。

李亮把這個好消息也告訴了妻子,妻子也很期待,還問他:“啥時候可以申請?”李亮也不知道,畢竟,《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》仍處于征求意見階段,距離出臺肯定還有一段距離。

鄒琳華告訴記者:“共有產(chǎn)權(quán)住房不但能夠降低‘剛需’的購房支付壓力,如果購房人在房子里長期住下去的話,根本不用考慮共有產(chǎn)權(quán)問題,政府不會向你再收取費用?！?

在孟強看來,通過對物權(quán)法規(guī)定的共有制度的靈活運用,《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》構(gòu)建了有別于自住型商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房等政策性住房的新型政策性房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

“通過共有物處分的法律限制和合同的事先約定,政府長期、穩(wěn)定地持有此類政策性房屋部分比例的產(chǎn)權(quán),控制了政策性房屋的流轉(zhuǎn),將流轉(zhuǎn)的受讓人范圍限定在其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭上,有效地實現(xiàn)了此類房屋僅服務(wù)于確有住房需要的特定人群的政策性目的。”孟強認為,也能夠在完善住房供應(yīng)體系、滿足城市居民基本住房需求方面發(fā)揮良好的作用,為住房“剛需”人群解決城市住房問題。

北京擬推出的共有產(chǎn)權(quán)住房政策,也是我國近年來住房保障制度的一種探索。

根據(jù)公開資料顯示,國內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房的試點始于2007年,由江蘇省淮安市先行探索。按照淮安的做法,中低收入住房困難家庭購房時,可按個人與政府的出資比例,共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。其用地由劃撥改為出讓,將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策,顯化為政府出資,形成政府產(chǎn)權(quán)。

“比起傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房,共有產(chǎn)權(quán)房是百姓花了經(jīng)濟適用房的錢買到的商品房?！睋?jù)當?shù)赜嘘P(guān)負責人介紹。

2010年,上海推出共有產(chǎn)權(quán)住房,申請人需要具有城鎮(zhèn)常住戶口3年以上,且在提出申請前5年內(nèi)無住房出售或贈予行為。此外,國內(nèi)其他城市也在探索共有產(chǎn)權(quán)住房制度。

2013年11月,十八屆三中全會通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》,提出“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”。

2013年12月,在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人在部署2014年工作時明確表示,“要更加注重分類指導(dǎo),探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強化市場監(jiān)管”。

2014年,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委制定《關(guān)于試點城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見》,全面開始推動發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

對于北京此舉,鄒琳華建議,共有產(chǎn)權(quán)住房探索成功與否,還需要把好入口關(guān)。共有產(chǎn)權(quán)住房中,政府份額越高,其準入審核機制相應(yīng)地應(yīng)越嚴格。否則,共有產(chǎn)權(quán)房也難免淪為少數(shù)人套利的工具。

“大道至簡。在保障其共有產(chǎn)權(quán)基本要義的前提下,共有產(chǎn)權(quán)住房制度應(yīng)盡量簡化規(guī)則,讓老百姓都能理解?！编u琳華說,“至于共有產(chǎn)權(quán)住房的份額如何劃分、住滿5年之后的轉(zhuǎn)讓、上市等具體細則,可以在申購合同中進行明確?！?      編輯：紅研